売買にかかる費用・税金

不動産の売主にかかる費用・税金

■ 注意点としては譲渡所得に対する税金です!

① 印紙税
  →売買契約書に貼付する印紙の税金です。
    詳しくは→ 国税庁の印紙税に関するページ
② 仲介手数料
  → 詳しくはこちら。
③ 登記費用
  → 詳しくはこちら。
④ 譲渡所得に対する税金
  → 詳しくはこちら。

※この他にも確定測量をする際の費用や住宅ローンの繰り上げ返済にかかる手数料、それに伴う抵当権抹消手続きなど、事案に応じてかかる費用があります。

不動産の買主にかかる費用・税金

■ 注意点としては贈与税です!

① 印紙税
  → 売買契約書や金銭消費貸借契約書に貼付する印紙の税金です。
    詳しくは 国税庁の印紙税に関するページ などを参照してください。
② 仲介手数料
  → 詳しくはこちら。
③ 登記費用
  → 詳しくはこちら。
④ 不動産取得税
  → 詳しくはこちら。
⑤ 住宅ローンの諸費用
  → 詳しくはこちら。
⑥ 各種清算金
  → 固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金など月払いや年払いで支払って
    いるものを引渡し時点で清算します。
⑦ 贈与税
  → 詳しくはこちら
⑧ 消費税
  → 売主様が業者さんや法人の場合、建物について消費税がかかることがあります。


※ この他にも、購入予定の土地上の建物取壊しの際にはその費用、ガスや水道の配管費用、農地取得の際の農地転用許可(又は届出)など、事案に応じてかかる費用があります。

■ 仲介手数料

仲介をした不動産業者に支払う手数料です。
仲介手数料は
成功報酬なので、原則として事前に請求することはできません。

通常は、
決済の際に支払っていただきますが、業者さんによっては、売買契約締結時に半額を、決済の際に残りの額を支払う形をとっているところもあります。

また、仲介業者がチラシや広告などによる物件の宣伝を行ったとしても、別途その費用を依頼者に請求することは
できません(ただし、依頼者の希望により行った宣伝活動や交渉などについては別です)。

仲介手数料については、以下の
上限が定められています

※依頼者の一方から受領できる報酬額
 売買代金(消費税抜きの価格) 仲介手数料(消費税込み)      
 200万円以下の金額  5.4%以内の額
 200万円を超え400万円以下の金額  4.32%以内の額
 400万円を超える金額  3.24%以内の額

この額は、あくまでも上限額なのですが、多くの仲介業者はこの上限額を仲介手数料としてお客様に請求しています。

請求した仲介手数料のなかに、宣伝活動費や調査費、交渉にかかった費用、物件の検索や案内の費用・報酬が含まれているとお考えください。


■ 登記費用

不動産売買の際の登記費用は、原則として買主様のご負担となることが多いです。

ただし、決済の際に、登記原因証明情報作成費用などを売主様にご請求する場合や、売主様が権利証を紛失したり、登記簿上の住所氏名に変更がある場合、抵当権の抹消がある場合などは、その登記費用について
売主様のご負担となる場合があります。

また、土地の売買の際に、確定測量をされる場合は、その費用につき原則として売主様がご負担されることになります。

司法書士業務をしておりますと、たまに
登記費用が高いとの苦情をいただくことがあるのですが、多くの場合、それは登記申請の際にかかる税金である「登録免許税」が高額によるものです。

登録免許税は、土地の売買の場合、
固定資産税評価額×1.5%(平成27年6月現在)かかりますので、評価額が3,000万円の土地の所有権移転登記には、登録免許税だけで45万円かかることになります。

登録免許税については、こちらをご参考にしてください
 → 国税庁の登録免許税一覧表のページ

■ 不動産取得税

不動産を売買・贈与などの原因で取得すると、不動産取得税が課せられます。

これは、地方税で、愛知県であれば、県内各地にある県税事務所がその窓口となります。

不動産取得税は、取得と同時に課税されるわけではなく、取得後4か月~1年くらいの間に納税の通知が送られて来ます。

計算方法は原則として以下になります。
 ■
土地・建物の固定資産税評価額×4%(3%)
   (平成30年3月31日までは、
土地住宅につき3%
   (
宅地については、上記期限まで固定資産税評価額を2分の1として計算)

ただし、一定の要件を満たす新築と中古の
住宅+敷地については、軽減措置が定められています。
 詳しくはこちら→ 愛知県HP「住宅などの不動産取得税の軽減について」

■ 住宅ローンの諸費用

住宅ローンを利用される場合、以下の費用がかかります。

 ■
融資事務手数料
  →借入先に支払う手数料。融資金額の何%とするところもあれば、一律の手数料と   するところもあります。一律の手数料であれば3万円~5万円前後です。

 ■
ローン保証料
  →借入額の0.5%~2%くらい。一括で支払うか金利に上乗せするかを選択すること   ができることが多いです。フラット35などでは不要。

 ■ 金銭消費貸借契約書に貼付する印紙の
印紙税

 ■ 抵当権設定登記のための
登録免許税司法書士報酬
  →登録免許税が融資額×4%(自己が居住するための住宅+敷地であれば1%)     司法書士報酬が3~7万円ほど。

この他に、
団体信用生命保険火災保険などの保険料などの費用が発生することがあります。

地震保険も検討したいところですが、満額の補償ではありませんし、
保険料が高いので悩ましいところではないでしょうか。

最近は、既存の銀行さん以外にも、ネット銀行やイオン銀行さん(保証料不要なところも多い)など様々なタイプの銀行さん、金融機関さんが住宅ローンを扱っているので、
色々なところで比較検討すると面白いと思います。

■贈与税

不動産を購入する際、ご両親や配偶者などから購入資金の一部または全額援助(贈与)を受けた場合、贈与税が課税されることがあります。

また、不動産の購入資金を出したのに、その人ではない名前で所有権移転登記を受けている場合なども、贈与税が課税される
恐れがあります。
例えば、住宅を購入した際に夫婦共有名義で登記をしたが、お金を出したのは
夫だけだったという場合、妻への贈与があったものとみなされることがあります。

贈与税は、
贈与を受けた人に課税されます。

ただし、贈与税には基礎控除がありますので、
年間110万円(1月1日から12月31日までの贈与額の合計です)までは課税されません
この基礎控除は、贈与を受けた人一人につき110万円なので、複数の人から贈与された場合、それら全てを合計した額で計算することになります。

これを超える額の贈与があると、課税されることになりますが、ご両親などからの住宅取得資金についての贈与にについては、
一定の非課税の措置がとられています(平成27年6月時点でのお話です)。

 詳しくはこちら→直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
 併せてこちらもどうぞ→相続時精算課税選択の特例

婚姻期間が20年以上のご夫婦であれば、下の一定の非課税の措置があります。

 詳しくはこちら→夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

以下は、個人的な意見になります。

相続時精算課税制度は、贈与の課税を相続時にまとめてやってしてしまおう(
かなり乱暴な言い方ですが)といったものです。

一度、相続時精算課税制度を選択してしまうと、上記の贈与税の
基礎控除を使うことができなくなってしまうため、相続税対策をお考えの方は安易に利用されず、十分な検討が必要だと思います。

反対に、贈与した額を遺産となるべき財産に加えても、
相続税の課税の心配がないご家庭では、贈与税が課税されず相続税も課税されないことになりますので、利用を検討されてもよいかと思います。

以上、一人のファイナンシャルプランナーの
つぶやきでした。

■ 譲渡所得に対する税金

個人が土地や建物、マンションといった不動産を売った場合に利益(譲渡益)が生じると、それに対して所得税と住民税(平成25年からは復興特別所得税も)が課税されます。

この譲渡所得に対する税金は、あくまでも
利益が出た場合に課税されるものなので、買った時の価格よりも売った時の価格の方が低い場合には原則として対象外となります。

計算式としては、

 
譲渡所得金額 = 売却価格 ー 取得費 ー 譲渡費用 ー 特別控除

取得費
とは、買った時の価格(+設備費、改良費など)です(建物は減価償却します)。買った時の価格が分からない場合などは、売却価格の5%となります。少ないですね
相続した不動産の場合は、亡くなった方(被相続人)が取得した際の取得費を
引き継ぎますので、その時の資料があれば、そこに記載されている額などが取得費となります。

譲渡費用は、不動産を売却するためにかかった費用です。

特別控除とは、自分が住んでいた住宅やその敷地(居住用不動産といいます)を売った場合に3,000万円の控除を受けられたりすることをいいます。

譲渡所得に対する税金には、
多くの控除や特例があるので、その点ご注意ください。
 詳しくはこちら→ 国税庁HP「譲渡所得のあらまし」

上記の計算式で算出された「
譲渡所得金額」に対して、所有していた期間に応じた一定のパーセンテージをかけて税額の計算をすることになります。

譲渡した年の1月1日における所有期間が
 ・
5年以下の場合
   短期譲渡所得として
    
譲渡所得金額×30%(30.63%)=所得税
    
譲渡所得金額× =住民税

5年を超える場合
   長期譲渡所得として
    
譲渡所得金額×15%
15.315%)=所得税
     
譲渡所得金額×5% =住民税

 ・
10年を超える場合(居住用財産の特例)
    
譲渡所得金額6,000万円以下の部分×10%(10.21%)=所得税
                     ×
4%=住民税
    
譲渡所得金額6,000万円を超える部分
     ×
22.1%(15.315%)+600万円(612.6万円)=所得税
     ×5%=住民税

※譲渡所得に対する税金は、個人なのか法人なのか、居住用財産なのか、様々な特例と特別控除、それらの要件など、
難解な部分が多いですので、詳細は税務署などにお尋ねください。

いわた不動産では、提携の税理士がおりますので、疑問点等ございましたら
連携してお答しますので、お気軽にお尋ねください(ただし、少しお時間をいただく場合もあります)。

また、不動産登記にかかる費用や手続きなどの疑問点も、司法書士を兼業する代表がお答えします(例えば、登記費用が高いなど)。



☎ 0561-42-7884
✉ iwatashihou@yahoo.co.jp
愛知県尾張旭市三郷町中井田50-305

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