不動産登記とは

不動産登記の基礎

■ 不動産登記について

通常、何らかの物を売買した場合、お金を支払いその物の引き渡しを受ければ、それでその物の
所有権は移転して、かつ他の人に対してもそのことを主張することができます。

しかし、
不動産については、所有権が移転したことの主張(これを対抗要件といいます)を他の人に対してするためには、民法第177条によって登記をしないと対抗できな、と定められています。

民法第177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。


この条文を読むと、どこにも登記をしなさいとは書いてありませんよね。

したがって、不動産登記(権利部の登記)をするかしないかは、義務ではなく任意なのです。

登記をしないと、
他の人にそれを主張することができないだけで、当事者間では有効に所有権が移転していることになります。

ただし、不動産登記には、「表題部」と「権利部」があり、表題部の登記については、原則として義務とされています。
 



■ 不動産登記簿

不動産の登記は、法務局が管理する登記簿(登記記録)にされます。

この登記簿は誰でも閲覧することができますが、現在はコンピューター化されているので、コンピューターの画面を見るといった方法ではなく、
「登記事項要約書」という紙を発行してもらうことによって閲覧する方法になっています。

よく、登記簿謄本と言われるものがありますが、これは「
登記事項証明書」というものになります。

登記簿には「表題部」と「権利部」があります。

「表題部」には、土地や建物の地目・種類や大きさなど、その不動産の物理的な状況が記録されています。

「権利部」は「甲区」と「乙区」に分かれます。
甲、乙なんて古い呼び方ですが、コンピューター化された今でもこのように呼ばれています。

「甲区」は、所有権に関することが記録されています。不動産を売った場合、その所有権移転登記はここに記録されます。

「乙区」は、所有権以外の権利が記録されています。不動産を購入し抵当権を設定する場合はここにその旨の記録がなされます。

法務省のページも併せてご覧ください。
 → http://www.moj.go.jp/MINJI/minji02.html

■ 登記の調べ方

登記簿は誰でも閲覧することができますので、調べたい土地や建物があれば法務局に行き登記事項要約書や登記事項証明書をとって、現在の権利関係などを知ることができます。

その不動産の住所が分かれば、通常はそれをそのまま記載するだけですが、住所の終わりが「~番地」ではなく「~番~号」などとなっている場合は、
住居表示が実施されているので、住所と登記簿上の地番や所在が一致しません

したがって、そのまま住所を記載して登記事項証明書等の交付申請をしても、受付けてもらえないことになってしまいます。

こういった場合は、権利証や固定資産税の課税明細書などがあれば、それで登記簿上の地番や所在を確認することができます。

そういうものが無ければ、法務局に備え置いてある
ブルーマップという地図を利用します。これは、住居表示の住所と登記簿上の地番を重ねて表示してくれている有難い地図です。

登記事項証明書の取得には、特に必要な書類はなく、本人確認なんかもありません。


ただ、ひとつの不動産につき
600円かかります(登記事項要約書は450円)(2015年7月時点)。


■ よくあるご質問

Q1 権利証を紛失した場合、どのように登記申請するのですか?

A.事前通知または資格者代理人による本人確認情報の提供制度を利用して登記申請をします。

事前通知とは、登記の申請をした後、法務局から登記簿上の権利者あてに登記申請があった旨と、その内容や事実が本人限定受取郵便で送られます。

それが間違いないのであれば、法務局へその旨の返信をすることによって、正しい申請人から登記申請がなされたことを確認する制度です。

ちなみに、権利証(登記済証、登記識別情報)は一度紛失すると、
再発行はしてもらえないので、お気をつけください。

Q2 登記申請は自分でもできますか?

A.できます。

ただし、住宅ローンなどの借入を伴う不動産の売買の場合は、当事者が登記申請をすることを金融機関が許可しないことがほとんどです。

これは、住宅ローンなどを担保する抵当権設定登記を
確実に入れてもらうために、司法書士に依頼することになるからです。

Q3 登記は必ずしなければなりませんか?

A.原則として表題部の登記をすることは義務付けられていますが、権利部(所有権移転登記など)の登記は任意です。

ただ、建物の登記などは、表題部の登記も権利部の登記もされていないものが、ちらほら見受けられます。

本当は、いけないのですが、住宅ローンなどの借入がなく、抵当権を設定する必要がない建物では、登記をしていないことも
多いのです。


不動産登記について疑問やお悩みがある方は、いつでもお尋ねください

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